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  • 房地产税将按评估值征收 但落地仍有重重挑战

    腾讯房产2017-12-25 10:58

    房地产税将按评估值征收 但落地仍有重重挑战

    一篇长文及其中几十个字,是这几天房地产话题的关键词。

    12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》发表了《加快建立现代财政制度》一文。文章提到:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,?#23454;?#38477;低建设、交易环节税费负担,逐步建立完?#39057;?#29616;代房地产税制度。

    要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。由此,关于房地产税的话题再次已发热议。

    如何“按照评估值征收”房地产税?

    在关于房地产税落地的讨论中,上述文章传递的一个新信号是,“工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。所谓评估值,指的是房屋的市场评估价值,而非房产原值(即购房时价格)。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,?#30001;?#36848;表述来看,“按照评估值征收”就是对房屋持有环节的征税,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环?#22330;?#21608;边同类房产的价值等进行?#20302;?#35780;估,进而得出相应的纳税份额。

    “换而言之,评估值大征收越多,评估值小征收越小,符合持有环节征税的原理。”严跃进认为,对房地产税如何征收等问题的正面答复,标志着房地产税的改革正在加快。

    征税方式已经确定,但具体如何开展房屋估值仍是许多人关注的问题。有房者可能会担心,以前买的房子价格低,如果在涨价后按市场价值估值,将受到什?#20174;?#21709;?

    “将会有一套具体的、专业化的评估方法。”全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示,房地产税的税基评估已经有比较成熟的经验,征收的总体思路是比较明确的,但目前讨论很多细节还为时过早。

    严跃进认为,房地产税开征会考虑纳入征税范围的评估价值,这时可能会有一些抵扣。对普通人?#27492;担?#32771;虑到刚需置换和异地居住等,类似普通人的住房持有其实问题不大,甚至不会纳入征税范围。而对于持有多套住房的,预计征税的可能性是很大的。

    此外,“按照评估值征收”房地产税的方式具有哪些现实基础,也是当前房地产行业所关注的一个问题。北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾参与中国?#30528;?#25151;地产估价师辅导和考试工作,在他看来,当前的房地产评估力量能不能支撑房地产征税工作仍值得商榷。

    董藩表示,由于房产具有单件性,每套房子各不相同,所以必须单独计算得出征税价格,当前我国城市中至少有3亿套以上住宅,但房地产估价师只有3万名左右。“如果征税就是年年征,如果每年评估一次,每人要评估多少套呢?要评估一万?#20303;!?#22312;他看来,目前的技术力量还达不到房地产税全面开征的客观要求。

    带有强烈地方特征,房地产税如何走过法定之路

    值得注意的是,房地产税并不会立即开始征收,而必须先经过一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出:力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

    此前,全国人大常委会2017年立法工作计划中,也将房地产税法列入预备及研究论证项目。但是,房地产税的税收法定之路并不容?#20303;?/P>

    董藩表示,财政部虽然作为主管部门参与房地产税的立法工作,但该项立法工作的最终主导权限在全国人大;若将住宅一同纳入房地产税的征收对象,在法理上存在致命缺陷,因为土地公有?#39057;贾?#25151;地产不能成为完整意义上的私人财产,所以条件也并不成熟。

    上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群?#25285;骸?#22312;2020年前全面落实税收法定原则,这是既定的,但?#35759;?#20063;很大,房地产税的立法又是所有税种立法当中?#35759;?#26368;高的一个。在他看来,虽然房地产税的落地是未来方向,但因为涉及千家万户,因此落地方式很可能是分阶段、分地区、有差异化地推行。

    “房地产税很可能是一个地方税,各个地方的税率是不完全一样的,征税范围、征税对象这些税制要素,以及减免税的细则?#37096;?#33021;有地区特点。”朱为群说。

    上述文章在谈及推进健全地方税体系改革时也提到,要扩大地方税权,在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,?#23454;?#25193;大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

    贾康认为,目前比较鲜明的一个表述和趋势是,要充分给地方政府授权。“授权?#38498;?#22320;方可以区别情况,并不是一起齐步走,而是可以分步实施。”

    从国外的经验来看,房地产税大多也是地方政府的主要财源之一。朱为群认为,若参考这一经验,客观上就要求房地产税跟基层政府的财政支出挂?#24120;?#35201;用合理的支出来引领未来房地产税的改革,从地方政府收支互联的角度来探讨税制改革,而不是就税改而论税改。

    “税收问题的背后是支出,合理的支出决定合理的税收。”朱为群表示,没有对财政支出的法定约束,就不可能从根本上解决税收问题。

    贾康也认为,财税体制改革是房地产税落地的配套措施中的必选项。“房地产税的改革过程一定是跟其他方面的改革配合好,光强调这个的重要性还?#36824;弧!?/P>


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